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    矛盾的苏州,一面收紧,一面放宽

    单从楼市这个维度来说,这两年大湾区最亮眼的,是深圳。

    那么长三角最亮眼的是上海吗?我觉得是也不是。

    因为还有一个总能和深圳一样,时不时来点新花样的苏州。

    或者我们可以叫他,矛盾的苏州。

    01

    3月19号,苏州市发布了《市政府关于调整人才落户相关政策的通知》。

    这里不解析关于博士生、中高级技术职称人员的条款,符合这些条件的高级人才,在哪里都可以落户。

    如果只看和普通人关系最密切的,重点就是:

    1、全日制本科学历及学士学位以上,45周岁以下

    2、大专学历,35周岁以下,在苏州连续缴纳6个月以上的社保

    3、本人户口准迁外,允许其配偶及未成年、失业未婚子女随迁

    4、苏州市行政区域内

    5、5月1号起执行

    这个人才落户政策的条款,对于苏州这座明星城市来说,可以说是非常宽松了。

    如果我们再站在当下这个特殊节点,去看这个本科可以直接落户的政策,说苏州直接放出了人才大招也不为过。

    人才落户本身是一个非常好的城市发展落位点,但政策的宽松总会有一些被传导到楼市。

    相信这个政策一出,肯定会有人认为苏州一定是急了,然后翻出去年的GDP增速表来佐证自己的观点。

    有那么一点,但肯定不全是。

    要相信,苏州楼市不存在继续大涨的前提。

    02

    724新政各位都知道吧,苏州房价连涨被约谈后,最后锁死楼市的政策。

    最主要的内容就是一年限购升级为两年,新房限售三年,二手房限售五年。

    其实早在511新政的时候,苏州就开始在收紧二手房流动性了,但那次还只是对市场在做警告,而724新政则是彻底打满了补丁,直接封盘。

    限购其实问题不大,再严也比上海要宽松的多,不论是一年还是两年,想咬牙够一够,总归是有办法的。

    无非就是早一年和晚一年的问题。

    但如果叠加三年限售,不好意思,这个时候市场流动性基本就被锁死了,进场要等两年,出场还要等三年,搞短期投机的人都要自动离场,玩都没得玩。

    剩下的就是在内部完成流转和闭环,自此苏州楼市真的变成了苏州人的楼市,内部玩家买筹码出筹码,自己人跟自己人玩。

    但现在人才落户政策落地,作为苏南和长三角的明星城市,选择落户的人必然不会少,附加家属随迁,楼市需求也许真会得到二次放大。

    但这并不会造成苏州楼市大涨的前提,被锁死的流动性没有放开,只要不放开限售,短期内苏州楼市并不会动到筋骨。

    另一点,早在2019年的下半年,苏州就开始把内部供应量做到足够充足,让供应比需求始终多那么一点,保证内部足够良好的流动性。

    另一方面,苏州2019年的土地出让也足够充足,出让的地块总面积达到了1159.83万平方米,而这些项目都将在2020年集中供应,整个市场新房供应端预计增幅10-15%。

    原来5个人分一锅粥,一人一碗,就算现在来十个人,无非就是再给你加一锅,还是一人一碗。

    而苏州也一直是很讲究这样节奏感的城市,会始终让供应和需求保持维持微妙的平衡。

    苏州还有一点很聪明的是,没有选择让政策在近期就落地执行,留足了时间窗口。

    这意味着中间给自己预留了足够的时间去调整政策,如果真是步子大了,可以适量收一收。

    底牌足够,时间窗口充足,由此产生的供应紧缺房价大涨的前提就不会在。

    03

    那矛盾的苏州到底在急什么?

    回归到政策最原始的需求,就是着急人口增量,尤其是年轻人才的增量。

    这才是这次人才落户政策最真实的底色。

    2019年苏州的常住人口,增长数仅为2.82万,增长率只有0.26%,而江苏全省成绩也不佳,仅为19.88万。

    要知道杭州的2019年常住人口增量,已经达到了55.4万。

    如果这两个长三角新一线城市,人口增量相差2倍倒也无妨,但直接相差了20倍,这搁谁脸上能挂得住。

    GDP总量再高,背后的人才输入不足,也是足够让江苏全省着急的,早在2018年3月,江苏省的省会南京,本科40岁以下就可以直接落户,现在仍在执行。

    大涨了吗?

    另一点,江苏省的人口老龄化在全国省份里大概可以排在前五。

    所以,缺的是人口流入,更明确说缺的是年轻人才的流入。

    04

    楼市里面有一句话:短期看政策,中期看金融或者经济,长期看人口。

    这是告诉我们其实楼市投资的根本源泉就在人口身上。

    而城市与城市之间未来的差距,必然体现在城市的人身上。

    但要明白,抢人这件事情其实是城市发展到一定阶段以后遇到了瓶颈,是城市的一个整体焦虑。

    因为我们的经济发展模式越来越像集约化发展,人不是太多了,而是太少了,尤其是年轻人和受过教育的人比例还是太少了。

    杭州已经更早一步的在做抢人动作了,苏州此举,也在意料之中。

    未来仅有的存量增长人口要被不同的城市群,不同的城市去瓜分,每个城市都很焦虑,而每个城市都认为自己和其他城市想拉开差距,存在一个很重要的点——

    就是人的数量、密集度、年龄结构,受教育水平。

    所以,理解苏州的落户政策了吗?

    05

    对于楼市来说,当前还是稳,大局这个时候是不会发生变化的。

    最近以深圳上海为代表的一线城市回暖,以苏州杭州成都为代表的二线城市回暖,其实都是疫情控制好转的前提下,被压抑的需求释放了。

    一个是刚性自住及改善需求,一个是整个市场面形势不好的情况下,部分投资需求涌入了市场。

    这些都是局部市场、区域市场的惯性规律,但不代表房产市场的全面回暖。

    包括3月20号央行选择了不降息,同样也是透露了严格控制大水漫灌,即使再降息,资金也很难再流入房地产。

    还有最近的因城施策下,想偷摸露头就被打回原形的一些城市,还不够清醒吗?

    06

    放宽落户这件事,对苏州楼市而言是个长效机制,但仍然不能影响苏州楼市的短期走势。

    如果有人以此做文章,大肆宣扬苏州楼市要涨,请把他拉黑。

    但这个节点,即使不会大涨,但短期需求依然会被放大,不直接作用楼市,但利好肯定会有些许释放。

    建议自住需求的刚需可以尽早入手,而且在苏州要记住,盯准限价盘。

    我一直坚信,苏州是个很好的城市。

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